C’est l’une des mesures phares d’Emmanuel Macron pour créer son fameux “choc d’offre.” Dès l’an prochain et jusqu’en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles bénéficieront d’abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value. Objectif : dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs. L’amendement du gouvernement voté à l’Assemblée nationale prévoit un dispositif à plusieurs tiroirs que nous avons fait analyser par l’étude notariale de Maître Delessalle à Paris. 

Dans les zones très tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA…), tout d’abord, l’abattement sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de 85% pour celles permettant d’implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont les loyers se situent 15 à 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain permet d’accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle). 

Sur le reste du territoire, le même dispositif est proposé… à ceci près que l’abattement - de 100% à 70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l’impôt sur le revenu et non sur les prélèvements sociaux (qui à compter de l’an prochain passeront de 15,5% à 17,2%). 

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s’ajouter à ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonèrent d’impôt sur les plus-values au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. 

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Concrètement, quel sera l’impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ? Pour le savoir, nous avons demandé à l’étude notariale Delessalle de mesurer l’imposition sur différents profils. Pour être le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles règles avec celles qui existaient jusqu’ici et qui ne permettaient d’obtenir des ristournes qu’en cas de cession de votre terrain à des bailleurs sociaux. 

Exemple d’une vente de terrain en région parisienne : 

Nous avons tout d’abord pris l’exemple d’un particulier ayant hérité en 2013 d’un terrain constructible dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 800.000 euros. 

Soit une plus-value imposable de 200.000 euros

- S’il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s’acquitter d’un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S’il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme), il aurait dû payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une économie d’impôt de 36.642 euros. 

- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.

- Enfin s’il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d’impôt sur sa plus-value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle. 

Exemple d’un bien vendu dans petite ville de province : 

Pour illustrer l’impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l’exemple d’un particulier ayant hérité en 2003 d’un terrain constructible d’une valeur de 50.000 euros et qui décide de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros. 

Soit une plus-value de 50.000 euros 

- S’il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra s’acquitter d’un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S’il avait réalisé cette opération en 2017 (donc avant la réforme Macron), il aurait dû payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une économie d’impôt de 2.335 euros. 

- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et intermédiaires.

- Enfin, s’il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas… perdant par rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu’à présent, la vente à un bailleur social permettait d’être totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélèvements sociaux étant désormais dus, il devra s’acquitter de 7.323 euros d’impôt sur la plus-value. 

On le voit, à de rares exceptions près la réforme devrait s’avérer profitable pour les propriétaires de terrains. A noter toutefois que nos calculs n’incluent pas les taxes sur les terrains constructibles (nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.