TVA dans le neuf : 20 %, 5,5 % ou 10 %, quel taux pour votre achat ?

Quand vous achetez un logement neuf auprès d'un promoteur, le prix affiché comprend de la TVA. Dans la grande majorité des cas, elle est de 20 %. Mais dans certaines situations, elle tombe à 5,5 %, ce qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros d'économie. Et un troisième taux, 10 %, revient souvent dans les discussions : il ne concerne pas les acheteurs qui occupent leur logement, et il vaut mieux le savoir avant de se tromper de piste.

Dans ce guide, nous vous expliquons à quoi correspond chaque taux, qui peut y prétendre, quelles sont les conditions et les plafonds en 2026, et comment vérifier votre éligibilité avant de vous engager.

En bref : les trois taux de TVA dans le neuf

La TVA à 20 % : le taux normal du neuf

Lorsque vous achetez un logement neuf à un professionnel (promoteur, constructeur), la vente est soumise à la TVA. Le taux est de 20 % dans la majorité des cas, selon l'administration fiscale. Il s'applique que vous achetiez pour habiter, pour une résidence secondaire ou pour investir.

Un point important sur les prix : les prix affichés pour les particuliers sont généralement TTC, donc TVA incluse. Les prix HT servent surtout à comparer avec les plafonds des dispositifs à TVA réduite.

La TVA à 20 % n'est pas le seul coût. Dans le neuf, les « frais de notaire » sont réduits : les droits de mutation sont de 0,71 %, auxquels s'ajoutent la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et les honoraires du notaire. C'est l'un des atouts du neuf par rapport à l'ancien, où les droits atteignent en général 5,81 %.

La TVA à 5,5 % : le taux réduit pour l'accession sociale

Le taux de 5,5 % est le plus intéressant pour un primo-accédant. Il ne s'applique pas partout ni à tout le monde : c'est un dispositif d'accession sociale à la propriété, encadré par plusieurs conditions cumulatives.

Les situations concernées

• Les logements situés en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), ou à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers. Les zones de rénovation urbaine (ANRU) sont aussi concernées, sous conditions. Les quartiers concernés évoluent, d'où l'intérêt de vérifier l'adresse exacte.

• Les opérations en location-accession (PSLA) et en bail réel solidaire (BRS), deux formules d'accession sociale qui relèvent du même cadre de plafonds de ressources et de prix.

Les conditions à remplir

1. Acheter pour en faire votre résidence principale. Le taux réduit n'est pas accordé pour une résidence secondaire ou un investissement locatif. Vous vous engagez à occuper le logement.

2. Respecter un plafond de ressources. Il dépend de la taille du foyer et de la zone géographique (A bis/A, B1, B2/C). Il est apprécié sur le revenu fiscal de référence N-2, c'est-à-dire l'avis d'imposition 2025 (revenus 2024) pour un contrat signé en 2026, en principe à la date du contrat de réservation.

3. Respecter un prix de vente maximum au mètre carré, qui dépend lui aussi de la zone.

4. Un logement neuf : acheté sur plan (VEFA), neuf ou construit.

Les plafonds de ressources 2026

Revenu fiscal de référence maximal (somme des revenus des personnes qui occuperont le logement), en euros. Plafonds en vigueur depuis le 8 mars 2026.

La catégorie du ménage (par exemple « jeune ménage » ou personne à charge) change la ligne applicable : le promoteur et le notaire vérifient cette catégorie avec vous.

Les prix de vente maximum 2026

En euros HT par mètre carré de surface utile (surface habitable + la moitié des annexes, dont une partie du parking, dans la limite de 6 m²).

Un exemple chiffré

Vous achetez un appartement de 62 m² de surface utile en zone A, au prix de 250 000 € HT.

• Plafond de prix : 4 423 € × 62 m² = 274 226 € HT. Votre prix est en dessous : c'est bon.

• Avec une TVA à 20 % : 250 000 € × 1,20 = 300 000 € TTC.

• Avec une TVA à 5,5 % : 250 000 € × 1,055 = 263 750 € TTC.

• Économie : 36 250 €.

Exemple pédagogique avec des chiffres simplifiés, pas une offre ni un devis.

Les obligations après l'achat

En contrepartie du taux réduit, vous devez garder le logement en résidence principale. Vous ne pouvez pas le louer ni le transformer en résidence secondaire. Si vous le revendez, ou si vous cessez de l'occuper, un complément de TVA peut être dû. Il diminue d'un dixième chaque année : au-delà de 10 ans après l'acquisition, plus rien n'est dû. Certains événements de la vie évitent ce complément (décès, mutation professionnelle de plus de 70 km, chômage de longue durée, divorce, etc.). Une hausse de vos revenus après l'achat ne remet pas en cause le taux réduit.

Et le PTZ ?

Le taux de 5,5 % n'est pas réservé aux primo-accédants. Mais pour un premier achat, le prêt à taux zéro (PTZ) peut financer un logement neuf situé en QPV en TVA réduite, ce qui rend la combinaison intéressante. Les conditions du PTZ (revenus, zone, quotité) sont à vérifier à part sur service-public.gouv.fr.

La TVA à 10 % : pas pour les acheteurs particuliers

Le taux de 10 % est souvent cité, mais il répond à une logique différente. Il ne s'applique pas à un particulier qui achète un logement neuf pour y habiter.

Le logement locatif intermédiaire (LLI)

Le taux de 10 % s'applique à la livraison de logements locatifs intermédiaires, à condition notamment que :

• le destinataire de la livraison soit une personne morale (société, collectivité, organisme, etc.) ;

• les logements soient loués en résidence principale à des personnes physiques, avec des plafonds de ressources pour les locataires et des plafonds de loyers ;

• les logements se trouvent dans certaines zones et respectent des conditions de mixité sociale (plus de 25 % de logements locatifs sociaux dans la commune ou dans l'ensemble immobilier, sauf cas particuliers) ;

• il s'agisse d'une construction nouvelle, d'une transformation de locaux ou d'une acquisition-amélioration.

Ces règles ont été élargies par la loi de finances pour 2024, puis précisées par la loi de finances pour 2026 et par la doctrine de l'administration (BOFiP du 8 juillet 2026).

Les logements locatifs sociaux

Les opérations des bailleurs sociaux relèvent elles aussi de taux réduits, qui concernent le bailleur et non l'acquéreur occupant.

Ce que cela change pour vous

Si vous achetez pour habiter, vous ne pouvez pas obtenir le taux de 10 % en direct : votre choix se joue entre 20 % et 5,5 %. Si votre projet est un investissement locatif, parlez-en à un conseiller avant toute décision : les montages ne sont pas les mêmes et chaque situation est particulière.

Comment vérifier votre éligibilité à la TVA à 5,5 %

1. Vérifiez l'adresse. Le site de la politique de la ville (sig.ville.gouv.fr) permet de savoir si une adresse est située dans un QPV ou à proximité.

2. Calculez votre revenu fiscal de référence. Il figure sur votre avis d'imposition 2025 (revenus 2024). Additionnez ceux de toutes les personnes qui occuperont le logement.

3. Identifiez votre zone et votre catégorie de ménage, puis comparez avec le tableau des plafonds.

4. Contrôlez le prix HT au m² de surface utile du lot que vous visez.

5. Faites confirmer par le promoteur et le notaire. L'engagement de résidence principale et le respect des plafonds figurent dans l'acte. Seule l'administration fiscale (la direction départementale des finances publiques) confirme officiellement un cas précis.

Les erreurs à éviter

• Croire que le taux de 5,5 % s'applique à tout le neuf. Il est réservé à des situations précises.

• Comparer un prix TTC à un plafond HT.

• Oublier que les plafonds changent chaque année : ceux de 2025 ne sont plus ceux de 2026.

• Louer le logement dans les 10 premières années sans mesurer le complément de TVA.

• Se concentrer sur la TVA et oublier le coût global : prix, frais de notaire, financement, charges et taxe foncière.

Questions fréquentes

La TVA est-elle comprise dans le prix affiché ?

En général, oui : les prix présentés aux particuliers sont TTC. Demandez toujours le prix HT et le taux appliqué.

Peut-on avoir la TVA à 5,5 % pour un investissement locatif ?

Non. Le taux de 5,5 % en accession sociale suppose une résidence principale.

Un primo-accédant a-t-il droit à la TVA réduite ?

Cela dépend du logement (localisation, prix) et de vos ressources. L'être primo-accédant n'est pas une condition en soi, mais cela vous donne accès au PTZ.

Que se passe-t-il si je dépasse le plafond de ressources ?

Le taux de 20 % s'applique. Les ressources sont appréciées sur le revenu fiscal de référence N-2, en principe à la date du contrat de réservation.

Et si mes revenus augmentent après l'achat ?

Cela ne remet pas en cause la TVA réduite.

Conclusion

Dans le neuf, la TVA est de 20 % dans la majorité des cas, de 5,5 % pour certains acheteurs sous plafonds de ressources qui achètent une résidence principale en QPV ou en accession sociale, et de 10 % pour des opérations locatives réservées aux personnes morales. Pour un primo-accédant, la vraie question est donc : mon projet entre-t-il dans le cadre du 5,5 % ? La réponse dépend de votre foyer, du programme et de son adresse.

Un conseiller du Courtier du Neuf vous aide à comparer les programmes de plusieurs promoteurs, à vérifier votre éligibilité et à calculer le prix réel de votre achat, sans frais d'agence. Contactez-nous pour faire le point sur votre projet.

Sources officielles (consultées le 16 octobre 2026)

• impots.gouv.fr, « Achat dans le neuf » (modifié le 07/01/2026) : https://www.impots.gouv.fr/particulier/achat-dans-le-neuf

• ANIL, « Accession sociale / PSLA zones ANRU en 2026 » (à jour au 12 mars 2026) : https://www.anil.org/aj-accession-sociale-psla-zones-anru-plafonds-2026/

• BOFiP, TVA et logement intermédiaire (BOI-TVA-IMM-30, version du 08/07/2026) : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/9713-PGP.html/identifiant%3DBOI-TVA-IMM-30-20260708

• BOFiP, plafonds d'accession sociale (BOI-BAREME-000016) : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/9971-PGP.html/identifiant%3DBOI-BAREME-000016-20230705

• Fédération des promoteurs immobiliers, fiche « La TVA à 5,5 % dans les QPV » (1er juillet 2026), reprenant l'arrêté du 24/02/2026 : https://fpifranceprodcellar.cellar-c2.services.clever-cloud.com/public/media/file/Fiche%20Pratique%20FPI%20-%20La%20TVA%20%C3%A0%205.5%20%20dans%20les%20QPV.pdf

• Service-public.gouv.fr, PTZ pour un logement neuf : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34966/2_2?idFicheParent=F10871

• Foncier Solidaire France, mémento BRS 2026 : https://www.foncier-solidaire.fr/wp-content/uploads/2026/03/Memento-2026-BRS-V-FSF.pdf

Cet article est une information générale et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou de l'administration fiscale.